产业园区REITs新添两单。
8月30日，国泰君安临港创新智造产业园REIT（简称“临港创新产业园REIT”）、华夏合肥高新创新产业园REIT（简称“华夏合肥高新产业园REIT”）两单REITs均被准予注册。
其中，国泰君安临港创新智造产业园REIT是全国首个以标准厂房为基础资产的产业园公募REIT；华夏合肥高新创新产业园REIT是安徽首单、全市场第5单产业园公募REIT。
至此，公募REITs总数增至19只，其中产业园区REITs达6家，占比约1／3。另外，首单由民营企业申报的国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东久新经济REIT”）也已获受理。
截至目前，登上公募REITs这趟资本快车的园区热土有北京中关村、上海张江、上海临港、深圳蛇口、苏州工业园、合肥高新区；底层资产涵盖了研发办公楼、标准厂房、宿舍配套、食堂配套等不同形态，产品类型持续拓宽。
那么，新上架的这两单REITs有哪些看点？
全国首个标准厂房REIT22个租户，出租率99％
临港创新产业园REIT是全国首个以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品，同时也是上海市地方国企、临港新片区第一支获批的REITs产品。
该REIT原始权益人为上海临港奉贤经济发展有限公司和上海临港华平经济发展有限公司，目标募集规模7．3亿元。
该REIT的底层资产为临港奉贤智造园一期（香樟园）和三期（金桂园），总建筑面积11．37万平f方米，整体估值7．54亿元，平均单价约6420元／平方米，平均出租率99％，近3年经营净收入在2500－3300万区间。
其中，临港奉贤智造园一期包括6幢单层厂房、1幢设备间和1幢门卫，综合发展以工程机械为代表的现代装备制造业、新能源、新材料、节能环保等战略性新兴产业和配套服务业，现有7名企业租户，出租率100％。
临港奉贤智造园三期包括11幢单层厂房、1幢多层厂房、2幢配套用房和2幢门卫，主要引入能源、乘用车整车及零部件、大型船舶关键件、发电及输变电设备等相关企业，现有15名企业租户，出租率99％。
作为首个标准厂房类REIT，临港创新产业园REIT将拓宽产业园REITs产品的类型，也为厂房类园区提供市场参考，为REITs市场发展注入新活力。
另外，值得关注的是，该REIT由最早一批申报的“临港东久REIT”拆单而来。
此前，因为多权益主体以及多实控人问题，监管部门认为“临港东久REIT”不符合REITs设立要求，后者最终选择“一拆二”后重新上市：临港创新产业园REIT和东久新经济REIT。目前，东久新经济REIT也已获受理。
均价最低园区出租率86％，非市场化定价
华夏合肥高新产园REIT最终权益人为合肥高新，底层资产为“合肥创新产业园一期项目”，假设募集规模14．08亿元。
合肥创新产业园一期项目占地14．68万平方米，总建筑面积35．68万平方米，于2011年6月开始投入运营，2019－2021年出租率均超86％，项目合并口径出租率88．08％（2022年3月）。
值得关注的是，该资产整体估值13．57亿元（以2022年3月31日为基准日），平均单价约3803元／平方米，是现有产业园REITs中单价最低的项目。
“最低单价”的原因并不难找到：其它产业园区REITs项目位于北京、上海、苏州、深圳，其城市能级溢价均高于合肥。也因此，对众多二线城市园区而言，华夏合肥高新产园REIT更具参考意义。
具体来看，合肥创新产业园一期项目坐落在合肥高新区望江西路800号，在三个地块上分4区开发建设，包括国家动漫产业发展基地及服务外包基地一期（A区）、国家动漫产业发展基地及服务外包基地二期（B区），大学科技园（C区）和合肥公共安全产业基地（D区）。
选址960认为，该REIT的底层资产经营业态和租金定价方式也值得关注。
①该项目底层资产包括18栋研发办公、2栋食堂、2栋宿舍以及2235个车位，经营业态构成较为综合，其中，商业、餐厅和员工宿舍配套设施建筑面积占比约7．09％，租金收入占比约4．42％。
②该项目底层资产分属合肥高新股份下的两个项目公司——高新睿成和高新君道，资产的租金定价采用非市场化方式，由合肥高新区管委会办公室负责制定租金标准，调价窗口为2－3年左右，2022年开始园区租金上调为35元／平方米／月（2017年为25元、2019年30元），略低于市场水平，续租率高。
作为原始权益人，合肥高新在园区开发运营领域耕耘多年。
合肥高新成立于2002年12月，以产业园区开发运营、产业投资孵化、定向开发、住房租赁等业务为支撑，开发运营了中国声谷、合肥创新产业园、大数据产业园、生物医药产业园、集成电路产业园、明珠产业园等10多个的特色产业园区，总开发运营规模突破500万平方米，累计聚集华米科技、国盾量子、海康威视、中盛溯源等各类科技创新型企业超4000家。
此次REITs募集资金主要用于投入科大硅谷高新孵化园项目CKH7－2、KH8地块，该园区占地274亩，总建筑面积约60万平米，总投资约36亿元，拟使用募集资金规模为8．53亿元。
相信这两单看点满满的REITs将为更多园区申报入市提供借鉴。
