撰文 | 江珊
来源 | 选址960
2460字,阅读约需5分钟
7月24日晚,贝壳找房正式递交公开招股书,拟在纽交所上市,高盛、摩根斯坦利、华兴资本等任联席主承销商,计划募资30亿美元。
如果一切顺利,贝壳找房将成为今年最大规模的赴美IPO。
根据公开招股书,贝壳找房的上市资产主要包括三个部分:中介链家、聚合平台贝壳、金融等住房服务。截至2019年,贝壳找房拥有4．2万家门店、45．6万名房产经纪人;促成了220万笔房屋交易,实现交易总额(GTV)2．13万亿、营业收入460亿。
「我们借助网络和大数据的力量,彻底地重塑了这个行业」,贝壳创始人、董事长左晖在招股说明书的公开信中说。
珠玉在前,产业地产是否也可仿而效之?服务B端企业的房屋交易,会否诞出产业地产版的贝壳找房?
本篇推送就来讨论下这个大胆的想法,欢迎各位在留言区分享你的宝贵见解。
1 寂寞
相较于热闹的住宅地产,面向企业选址的产业地产就是个寂寞。
寂寞的表现之一,就是数字化基础设施和公共服务的匮乏。
从早年的乐居、搜房,到新生代的房多多、明源、贝壳找房、居里等,齐刷刷都生长在C端住房领域。在资本充沛的头几年间,也曾出现过空间家、优办等企业选址平台,但遗憾的是这些平台很快归于沉寂;目前市场仅余某些主攻写字楼租赁的选址交易平台。
如果有痛点就有创新,那么企业选址领域应该充满机会。
根据统计局数据,2019年全国新登记注册市场主体数量为2377．4万户,日均新登记的企业主体2万余户。粗略估算,若其中1成企业需要实际的物理空间,那决策者比对空间、价格、服务、政策、交通的时间和精力便相当不菲。如果有平台能够提供更好的信息易得性和透明度,或完善必要的交易环节,将极大提高企业选址的效率。
除了「提升体验」的需求,空间供给端也是推动力。
市场上有大量产业园和写字楼等待填满,但是客户的来源渠道却并不稳定。一方面是对客户线索的需求迫切,一方面是针对性服务机构不足,这成为园区方的深切痛点。可以说,作为企业选址的另一面,招商引资长期以来也在低效挣扎。
痛点够痛,很多业内人相信,互联网平台在产业地产领域也可以大展拳脚。
2 障碍
不过,一定时期内,贝壳模式在产业地产领域恐难以实现。
贝壳模式下,住宅房产交易被重塑有3个关键,即住房数据标准化、服务供应商专业化、交易流程标准化。这是移动互联网改造传统行业的典型三板斧,也是大幅提升交易体验的关键。
具体来说,贝壳找房建立了涵盖2．26亿套房源的楼盘字典,类似于美国MLS(行业全开放房源联卖系统);建立了包括4．2家经纪门店和45．6万名经纪人的经纪人合作网络ACN(Agent Cooperation Network); 建立了Link SaaS系统,将交易从离线迁移到在线。同时,不只是做平台,贝壳找房旗下的德祐和链家本身就直接提供房屋买卖中介服务。
建立这个线上+线下相结合的系统,链家+贝壳用了足足18年,投入了海量技术和资本。
招股书显示,贝壳找房2017-2019年连续亏损,亏损额分别为5．38亿元、4．28亿元和21．9亿元,其在招股书中表示,「预计将来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展我们的业务,这可能使我们更难以实现盈利,而且我们无法预测我们是否会在短期内盈利,甚至或根本无法实现盈利。」
同时,产业地产的独特性,使建立贝壳式的互联网基础设施难上加难。
第一,产业地产的社会化程度很低,专业招商发育不良。一位业内人士指出,产业地产当前普遍面临招商难、运营难、盈利难的问题,金融、研发、营销、广告等外围服务业发展滞后,整个行业的基础设施不完善、不配套。体现在招商引资这个版块上,除了知名度较高和偏向服务大型企业的五大代理行,其它专业机构小而散,没有头部集聚效应。
第二,企业选址低频、非标、长周期,成交不稳定。选址中国的一项调查显示,56．8%的企业选址需要1-6个月,24．7%需要6-12个月;而住宅的平均成交周期仅为90天。同时,由于供大于求,企业选址是个典型的买方市场,政策、优惠等非标因素在最终决策中扮演了很重的角色,“一事一议”是产业地产领域最常见、最典型的话语。这些特点都加大了专业机构的生存难度。
第三,产业地产的数据标准化难题待解。《2020中国产业园区上市公司白皮书》显示,截至2019年10月,我国共有各类国家级开发区628家,省级开发区2053家,各类产业园区15000多个。据笔者了解,每一个城市都有各式各样的产业园区,其中又包括厂房、实验室、办公楼、宿舍等综合形态,对纷繁复杂、形态各异的园区进行数据化处理,并非易事。
可以说,贝壳找房是时代的企业。没有急速成长日臻成熟的市场,没有实力雄厚的耐心资本,没有富有扩张精神的企业家,诞不出这样的平台。
3 萌芽
不过,服务于产业地产交易的互联网沙漠也在自我拓荒。
选址中国在去年底对200多位业内人士进行了一份问卷调查,结果显示,他们获取选址线索的Top3渠道是中介、互联网平台、同业交流。从企业端,通过互联网进行前期信息收集、完成初筛也是必备步骤。
来源:2019-2020企业投资选址图鉴
显然,产业地产已越来越倚重互联网平台,并期待更加适用的工具。 现在,有3股重要的力量正在尝试提供这种工具。 第一种力量,是写字楼交易平台扩张,延伸向产业地产。
相对于产业地产,商办地产更容易搬到网上,其互联网平台的发展也先人一步。现在,这些平台开始把触角延伸到产业地产领域,这既是其业务的自然扩张,也是产业园区逐渐城市化的必然。 第二股力量,是政府主导的线上平台建设,上海、深圳等已经试水。 比如,深圳推出了「深圳市产业用地用房供需服务平台 」,其一端发布产业空间,一端收集企业需求,意在实现双方的信息互通和对接;其线上房源包括市场产业用房、创新型产业用房两类,不但支持720全景看房,还可查看全市产业地图,并匹配有平台专享的金融服务。 上海于2019年11月上线了「上海市产业地图」,重点聚焦融合性数字产业、战略性新兴产业、现代服务业和现代农业,从空间和产业两个维度形成现状图和未来图,以供企业查阅。 第三股力量,是企业选址专业机构的发力。虽然发展缓慢,近年间招商中介也慢慢发展出品牌化公司,从线下到线上,积极开发运营互联网平台,这种成长路径看起来颇为接近贝壳模式。 无论这些力量成功与否,探索本身,就会让企业选址愈加高效。
